A l’origine, au 161, rue Beauvoisine à Rouen, les bâtisses édifiées entre la fin du XVIIème et le début du XVIIIème siècle abritaient un monastère. Au cours du siècle suivant, les Frères des écoles chrétiennes s’y installent et établissent un collège, lequel fermera ses portes en 2012. Aujourd’hui, ces bâtiments, idéalement situés dans le centre historique de la « ville aux cent clochers », sont en passe de connaître une troisième vie.

Promoteur et rénovateur : une association d’avenir ?

C’est en effet dans ces murs que ASD Invest mène une vaste opération de rénovation, déjà saluée par le prix Coup de Cœur du jury 2020 de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de Normandie. « Depuis 2017, nous avons entrepris la réhabilitation et la transformation en logements des trois bâtiments patrimoniaux originels, auxquels s’en ajoutent deux autres construits au début du XXème siècle », explique Sophie d’Anselme, présidente d’ASD Invest.

A terme, la Résidence Bellefonds comprendra 53 logements autour d’un jardin.

Pour l’heure, deux bâtiments ont été livrés, à raison d’un tous les 18 mois, le troisième étant prévu pour 2021. « Nous aurions pu détruire une grande partie des bâtiments et faire du neuf mais passionnés par la réhabilitation nous avons préféré conserver au maximum l’existant », souligne Amaury d’Anselme, associé au sein d’ASD Invest. « Nous avons ainsi évité de nombreuses nuisances pour les riverains, le tout en affichant un bilan carbone nettement plus favorable que si nous avions démoli pour reconstruire du neuf », ajoute-t-il. Notons que la mairie de la ville était également favorable à conserver l’existant.

Depuis 2017, nous avons entrepris la réhabilitation et la transformation en logements des trois bâtiments patrimoniaux originels, auxquels s’en ajoutent deux autres construits au début du XXème siècle.

Une chaudière collective au gaz par bâtiment

Pertinent sur plan architectural, environnemental et donc commercial, ce genre d’opération n’est pourtant pas sans contrainte. Sophie d’Anselme, qui a créé sa société de promotion immobilière à Caen voici plus de onze ans, avec une activité portant pour deux tiers sur la rénovation et pour un tiers sur la création d’immeubles neufs, avoue aisément que « la résidence Bellefonds est l’opération de réhabilitation la plus complexe que nous ayons faite ». Pour autant, il suffit de l’écouter en parler pour comprendre qu’elle mènerait à nouveau « cette belle aventure », sans hésiter.

Qu’on en juge. Commençons par l’accès, très limité avec ses dimensions de 2,40 mètres de large pour 2,90 mètres de haut, autorisant seulement les camionnettes et les petits camions. Ensuite, les façades, lorsqu’elles n’étaient pas enduites de ciment, présentaient des pierres très abîmées. Un important travail de restructuration de ces façades s’est donc révélé nécessaire, avec des murs allant jusqu’à 50 cm d’épaisseur… Les seuils de fenêtres et les linteaux ont tous connu le même traitement. Le tailleur de pierre, choisi pour son savoir-faire et sa proximité, a ainsi transporté et remplacé des pièces de plus de 400 kilos. Les menuiseries extérieures en bois ont également été remplacées, comme la couverture, en respectant les dernières normes thermiques. « Nous avons également refait à neuf avec GRDF les branchements pour le chauffage au gaz, avec une chaudière collective gaz par bâtiment, ce qui permet des performances thermiques élevées et un meilleur confort pour l’utilisateur », précise Amaury d’Anselme. A l’intérieur, les poutres et les planchers ont fait l’objet de diagnostics précis. Et une isolation intérieure a été réalisée comme on le fait classiquement dans le neuf. « La réhabilitation suppose un important travail de préparation avant de démarrer et une forte réactivité pendant la phase travaux », résume l’associé d’ASD Invest.

Un bon bilan carbone sans étalement urbain

Si l’on devait dresser la liste des aspects négatifs de la réhabilitation, le coût figurerait en bonne place, avec un montant supérieur de 20 à 25% à celui de la construction neuve, assorti de complications, d’incertitudes et d’une durée de travaux allongée. « Le modèle de la promotion neuve classique repose sur des process industriels rodés avec des risques limités tandis que, dans une opération de réhabilitation, il est impossible de tout appréhender dès le départ, et cela a souvent un impact significatif sur les coûts au final », indique Sophie d’Anselme. « Il est donc important de maîtriser le prix d’acquisition du foncier pour que le bilan économique de l’opération soit jouable ».

La liste des points positifs, de son côté, contrebalance aisément ces problèmes. Une réhabilitation propose le charme de l’ancien allié au confort du neuf, avec des volumes et des hauteurs sous plafonds exceptionnels, des emplacements souvent en cœur de ville, une réduction des nuisances sonores et la contribution d’artisans locaux spécialisés. Sans oublier une préservation de l’environnement, avec un bilan carbone très bas, comme évoqué plus haut, et aucun étalement urbain correspondant ainsi à l’objectif de « zéro artificialisation nette » fixé par la loi Climat et Résilience en 2018. Autant d’arguments auxquels les acquéreurs comme les communes apparaissent de plus en plus sensibles. Et si un des gisements d’avenir de la promotion immobilière se trouvait dans la rénovation?