Transformation de bureaux en logements : un potentiel à confirmer ?

Pour tenter d’apaiser les tensions du marché immobilier, la mutation de bureaux vides en logements fait souvent figure de solution idéale. Mais le potentiel réel reste à confirmer, explique Renaud Roger, économiste urbaniste au sein de l’Institut d’Aménagement et d’Urbanisme d’Ile-de-France. Cette agence d’urbanisme, créée en 1960, conseille en particulier la région Ile-de-France sur les questions relatives à l’aménagement du territoire.

Pourquoi n’existe-t-il pas de données nationales concernant les bureaux vacants ?

L’Ile-de-France représente un marché important pour les acteurs qui ont décidé de longue date de mutualiser leurs informations, notamment sur le stock de bureaux vacants. Ceci permet d’avoir une vision assez précise, parfois au mètre carré près, de l’offre disponible. Il apparaît donc que l’Ile-de-France compte un peu moins de trois millions de mètres carrés de bureaux vacants.

Sur cette somme, combien de bureaux sont réellement transformables en logements ?

Pour une très large partie, ce ne sont pas des immeubles vides mais des plateaux au sein d’immeubles plus ou moins remplis. Les bâtiments identifiés comme transformables sont ceux dont la vacance est dite structurelle, au-delà de quatre ans. Il peut s’agir d’une obsolescence technique, face à laquelle le propriétaire peut soit engager une restructuration, comme c’est le cas par exemple dans la tour Montparnasse, soit préférer une reconversion en logements si cela est possible. L’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise en Ile-de-France, via des chiffres de BNP Paribas Real Estate, estime qu’il existe un peu plus de 800 000 m2 de bureaux vacants depuis plus de quatre ans.

Une réflexion plus large à l’échelle du quartier

Ces bureaux vacants peuvent-ils constituer une réponse aux besoins de logements dans les métropoles ?

Oui mais de manière très marginale. Avec un parc de bureaux de 54 millions de mètres carrés en Ile-de-France, 3 millions de mètres carrés vacants ne représentent que 5,5% de vacance. Ce qui relativise beaucoup le chiffre. Et dans Paris intra-muros, cette vacance est à 2%, un niveau historiquement bas. En dehors de Paris, les immeubles de bureaux vides se trouvent rarement dans des quartiers résidentiels. Les transformer en logements implique une réflexion plus large à l’échelle du quartier. Dans des villes comme Levallois-Perret, Suresnes ou Boulogne-Billancourt, les opérations concernent souvent des immeubles de 2000 à 3000 m2 situés dans une rue très résidentielle avec, subitement, un immeuble de bureaux construit dans les années 70 ou 80, peu attractif et difficile à mettre aux normes.

Ces transformations peuvent-elles contribuer à rapprocher les lieux d’habitation et les lieux de travail ?

Non. Le principal gisement d’immeubles avec une vacance structurelle ne se trouve pas là où il y a le plus d’emplois.

Diriez-vous que la loi Elan, avec son bonus de constructibilité de 30%, favorise la réversibilité ?

La mesure ne fait pas de mal. Je reste cependant sceptique sur le potentiel d’accélération de la reconversion. Concernant le bonus, le maire a toujours la main sur le permis de construire : si la commune n’est pas d’accord, le promoteur ne l’aura pas. En réalité, le principe de la transformation de bureaux en logements ne constitue pas une nouveauté. Il existe depuis la première crise immobilière dans les années soixante-six. La nouveauté, cette fois-ci, consiste à prendre en compte, dès la construction des bureaux, leur éventuelle reconversion dans dix à quinze ans.


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